固定資産税・都市計画税の
日割り計算方法
【売主・買主の精算額を解説】

不動産を売買するとき、決済日に固定資産税・都市計画税の日割り精算が発生します。買主が引き渡しを受けた日から年末（または年度末）までの税額を売主に支払う仕組みです。

この記事では、計算の仕組みと手動での計算方法、そして無料で即計算できるツールの使い方を解説します。

1. 固定資産税・都市計画税の日割り精算とは

固定資産税・都市計画税は毎年1月1日時点の所有者に課税されます。つまり、年の途中で不動産を売却した場合でも、売主が1年分の税金を納付する義務を負います。

しかし、これでは買主が取得後の期間の税負担を実質的に免れることになり不公平です。そこで不動産取引の慣習として、決済日を基準に税額を日割りして精算します。

2. 起算日の違い（1月1日 vs 4月1日）

日割り計算の起点となる「起算日」には地域によって2つの慣習があります。

起算日	対象地域	計算期間
1月1日起算	関東・全国標準	1月1日 〜 12月31日
4月1日起算	関西（大阪・兵庫・京都など）	4月1日 〜 翌年3月31日

4月1日起算が関西で使われる理由は、固定資産税の納付期限が4月を起点とする自治体が多いためです。どちらを使うかは不動産会社や担当司法書士に事前に確認してください。

3. 計算式と具体的な計算例

基本的な計算式

端数（円未満）は切り捨てです。合計が年額より1円少なくなる場合、差額は買主負担に加算します。

計算例（1月1日起算）

条件：固定資産税 120,000円、都市計画税 30,000円、決済日 2024年8月15日（うるう年）

• 1年の日数：366日（2024年はうるう年）
• 売主負担日数：1月1日〜8月14日 ＝ 227日
• 買主負担日数：8月15日〜12月31日 ＝ 139日（366 - 227 = 139）

	売主負担	買主負担
固定資産税	74,426円	45,574円
都市計画税	18,606円	11,394円
合計	93,032円	56,968円

※ 計算：120,000 × 227 ÷ 366 ＝ 74,426.2…→ 74,426円（切捨）

4. ツールを使った計算手順

上記の計算を手動で行うのは面倒ですが、固定資産税・都市計画税 日割り計算ツールを使えば瞬時に算出できます。

1. 起算日を選択
   「1月1日起算（関東・全国標準）」か「4月1日起算（関西慣習）」を選びます。
2. 決済日を入力
   日付ピッカーで実際の不動産引き渡し日を選択します。
3. 固定資産税・都市計画税の年額を入力
   固定資産税通知書（納税通知書）に記載された年額を入力します。市街化区域外など都市計画税がない場合は「都市計画税なし」にチェックを入れます。
4. 結果を確認
   売主・買主それぞれの負担額が即時表示されます。「計算根拠を表示」で日数・1日あたり金額も確認できます。
5. コピーして共有
   「結果をコピー」ボタンで精算額をテキストとしてコピーできます。メールや書類作成に活用してください。

5. 精算時の注意点

固定資産税通知書を必ず確認する

精算に使う金額は固定資産税・都市計画税の年額です。納税通知書に「固定資産税額」と「都市計画税額」が別々に記載されているので、それぞれ確認してください。

起算日は契約前に確認する

起算日の違いで精算額が変わります。売買契約書に記載されているか、担当の不動産会社・司法書士に確認してから計算してください。

計算結果は参考値

本ツールの計算は一般的な慣習に基づく参考値です。実際の精算額は売買契約書の条件・不動産会社の計算方法によって異なる場合があります。最終的な金額は必ず専門家にご確認ください。

6. よくある疑問

Q. 固定資産税通知書がない場合はどうすれば？

売主から前年の固定資産税通知書を入手するか、市区町村の窓口で「固定資産課税台帳」を閲覧して年額を確認してください。売買契約の重要事項説明書にも記載されることがあります。

Q. 中古マンションの場合、固定資産税は土地と建物どちらを入力する？

マンションの場合、通知書に記載された固定資産税合計額（土地の持分分＋建物分）を入力します。土地・建物を合算した1枚の通知書が届く場合がほとんどです。

Q. 精算額は決済当日に現金で支払いますか？

通常、固定資産税精算額は売買代金・仲介手数料・登記費用などとまとめて決済日に精算します。売主が受け取るか（売主に有利な精算）、買主が支払うか（買主が起算日以降の税を負担する形式）で調整されます。

Q. 売主が精算を拒否した場合はどうなりますか？

日割り精算は法律上の義務ではなく慣習・合意です。売主が精算を望まない場合、売買価格に織り込む形で交渉されることもあります。契約前に条件を明確にしましょう。

まとめ

• 固定資産税・都市計画税の日割り精算は不動産売買の決済時に発生する慣習的な精算
• 起算日は1月1日起算（関東・全国標準）と4月1日起算（関西慣習）の2種類
• 決済日は買主負担が一般的
• うるう年は366日、通常年は365日で割る
• 端数は円未満切り捨て、差額は買主側に加算
• 実際の精算額は不動産会社・司法書士に確認を